Sistema de Atendimento com IA para Administradoras de Imóveis
A imobiliária fecha o contrato; a administradora vive com ele todo mês
Uma administradora de imóveis entra em cena justamente onde a imobiliária sai: depois que um contrato de locação já foi assinado, alguém precisa cuidar da rotina mensal desse imóvel — cobrar e repassar o aluguel ao proprietário dentro do prazo combinado, atender pedido de manutenção do inquilino, organizar a vistoria de entrada (registro fotográfico do estado do imóvel no início do contrato) e a de saída (comparação no fim, base para eventual desconto na devolução da caução), e acompanhar reajuste anual e renovação. É uma atividade de administração de imóveis de terceiros, que a Lei nº 6.530/1978 reserva a profissional registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) — diferente da corretagem de venda ou locação nova, que é intermediar um negócio até a assinatura.
O fluxo real tem dois lados que não se confundem: o proprietário, que quer saber quando o repasse cai na conta e se há pendência de manutenção sendo descontada; e o inquilino, que reporta problema no imóvel, pede segunda via de boleto ou pergunta sobre o reajuste do próximo aniversário do contrato. Cada um desses contatos segue com dado próprio — o repasse tem valor e data específicos por imóvel, a manutenção tem urgência e responsabilidade (locador ou locatário) definida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e nenhum dos dois se resolve com uma resposta genérica.
Há um ponto que nenhum atendimento por mensagem deveria tentar resolver sozinho: nem o valor do repasse, nem a interpretação de quem paga determinado reparo, nem uma disputa sobre desconto na caução por dano na vistoria de saída, se resolvem por uma resposta automática — isso é sempre da análise humana de um funcionário da administradora, muitas vezes com o contrato de locação em mãos.
Sinais de que o atendimento da administradora está sobrecarregado
Proprietário pergunta pelo WhatsApp se o repasse do aluguel já caiu, e a resposta demora porque ninguém sabe de cabeça o status daquele imóvel específico.
Inquilino reporta vazamento ou problema elétrico pelo Instagram, e o pedido de manutenção se perde no meio de outra conversa sobre boleto.
Vistoria de entrada de um imóvel e vistoria de saída de outro são agendadas na mesma agenda genérica, sem diferenciar o tempo e o registro que cada uma exige.
Inquilino pergunta se um dano é "desgaste natural" ou vai ser descontado da caução, esperando resposta automática antes da vistoria de saída acontecer.
Mensagem sobre segunda via de boleto chega pelo chat do site e demora dias pra ser respondida porque só o WhatsApp é acompanhado de perto.
Início do mês concentra volume de dúvida sobre repasse que a equipe não consegue responder a tempo pelo canal manual de sempre.
Como o Centriu Link organiza isso
O Centriu Link entra como a recepção digital da administradora nos 4 canais — WhatsApp (conectado por QR Code, do mesmo jeito que se usa o WhatsApp Web), Instagram Direct, Messenger da página e chat do site — reunindo qualquer contato numa única conversa por proprietário ou inquilino, com histórico único. A IA responde dúvida sobre valor de item do catálogo — taxa de administração, vistoria avulsa, entre outros itens cadastrados —, e cruza a agenda real da administradora para marcar, remarcar ou cancelar sozinha a vistoria de entrada, a de saída ou a visita técnica de manutenção, identificando cada tipo de compromisso separadamente.
Quando a pergunta pede o valor exato de um repasse, a interpretação de responsabilidade por um reparo, ou uma avaliação sobre desconto de caução por dano registrado em vistoria, a IA reconhece que essa resposta depende do contrato específico daquele imóvel e transfere a conversa para um atendente humano na hora — nenhuma dessas decisões é dela pra tomar.
Quando o inquilino relata um problema de manutenção — vazamento, curto-circuito, item que quebrou —, a IA registra o pedido com os detalhes informados e encaminha para um atendente confirmar a urgência e a responsabilidade (locador ou locatário, conforme a Lei do Inquilinato) antes de qualquer visita técnica ser agendada de fato.
O que já está pronto pra administradora usar
Atendimento simultâneo por IA em WhatsApp (conectado por QR Code), Instagram Direct, Messenger da página e chat do site, com histórico único por proprietário ou inquilino.
Catálogo com preço, categoria e tipo por serviço — taxa de administração, vistoria avulsa, entre outros itens cadastrados.
Agendamento autônomo: a IA cruza a agenda real da administradora e marca, remarca ou cancela sozinha vistoria de entrada, de saída ou visita de manutenção.
Agenda com 7 status por compromisso: pendente, confirmado, cancelado, chegou, em atendimento, concluído e não compareceu.
Distinção entre os tipos de compromisso na agenda — vistoria de entrada, vistoria de saída e visita técnica — sem confundir um com o outro.
Reconhecimento de pergunta sobre valor de repasse, reajuste de contrato ou disputa de caução como gatilho de transferência, sem a IA tentar decidir.
Orçamento em PDF gerado automaticamente pela IA para serviço avulso cadastrado, numerado no formato ORC-2026-XXXX, sempre depois da confirmação humana do valor.
Lembrete de vistoria ou visita técnica como recurso opt-in, desligado por padrão até a administradora decidir ativar.
Uma segunda-feira na Administradora Raiz Imóveis (situação ilustrativa, não é cliente real)
Às 8h20, pelo WhatsApp, a proprietária Ivoneide Casagrande pergunta se o repasse do aluguel do apartamento que ela tem alugado já caiu naquele mês. A IA reconhece que o valor e a data do repasse dependem do contrato específico daquele imóvel e transfere a conversa para o atendente Rogério Panisson, que confirma que o repasse está programado para o dia seguinte, conforme o combinado.
Às 9h45, pelo Instagram Direct, o inquilino Ademilson Truculo reporta um vazamento no banheiro do imóvel que aluga. A IA registra o relato com os detalhes informados e encaminha para Rogério confirmar a urgência e a responsabilidade pelo reparo antes de qualquer visita ser agendada.
Ao meio-dia, pelo chat do site, alguém pede um horário de vistoria de saída para um imóvel que está sendo desocupado no fim do mês. A IA cruza a agenda real da administradora e oferece um horário disponível para a próxima semana, e o compromisso entra como "confirmado" sem precisar de ligação.
À tarde, o inquilino de outro imóvel pergunta se uma mancha na parede, registrada na vistoria de entrada, vai ser descontada da caução dele na saída. A IA explica que essa avaliação depende da comparação entre as duas vistorias e transfere para Rogério confirmar com base no registro fotográfico de cada uma.
Planilha e grupo de WhatsApp vs. IA que nunca decide sobre dinheiro de terceiro
Numa administradora sem um sistema assim, o atendimento fica dividido entre responder proprietário perguntando sobre repasse, organizar vistoria de entrada e de saída de imóveis diferentes na mesma agenda, e ainda lidar com inquilino relatando manutenção urgente — tudo isso misturado numa planilha ou num grupo de WhatsApp por prédio. Um chatbot de árvore de opções piora esse cenário: ele empurra menus fixos e corre o risco de tentar confirmar valor de repasse ou decidir sobre desconto de caução por conta própria — decisão que sempre depende do contrato específico daquele imóvel, sob a Lei do Inquilinato. O Centriu Link segue outro caminho: a IA entende o pedido em linguagem natural, cruza a agenda real da administradora para o tipo certo de vistoria ou visita, e reconhece na hora quando a mensagem envolve dinheiro de terceiro ou interpretação de contrato — passando a conversa para um atendente humano sem hesitar.
Quando não é a ferramenta certa
Quando a administradora quer que a IA decida o valor do repasse ao proprietário ou aplique reajuste de contrato sozinha.
Quando se espera que a IA avalie se um dano é desgaste natural ou deve ser descontado da caução — essa comparação é sempre de um funcionário, com as duas vistorias em mãos.
Quando o objetivo é que a IA capte um imóvel novo para locação ou negocie a entrada de um inquilino novo — isso é papel de imobiliária e corretores, com página própria.
Quando a expectativa é confundir este fluxo com o de administradora de condomínio, que cuida da área comum do prédio, não do contrato individual de uma unidade.
Quando o objetivo é que a IA dê orientação jurídica sobre despejo ou rescisão de contrato — isso é sempre de um responsável humano da administradora.
Quando o objetivo é disparar mensagem em massa para uma base de proprietários ou inquilinos — o sistema não faz esse tipo de disparo.
Sistemas envolvidos
Sistema principal: Centriu Link.
Limitações e o que não faz
- Não decide o valor do repasse ao proprietário nem aplica reajuste de contrato sozinha — isso é sempre de um funcionário da administradora.
- Não avalia se um dano registrado em vistoria é desgaste natural ou deve ser descontado da caução — depende sempre da comparação entre vistoria de entrada e de saída, feita por um humano.
- Não capta imóvel novo nem negocia a entrada de inquilino — isso é papel de imobiliária e corretores, com página própria.
- Não confunde este fluxo com o de administradora de condomínio, que administra a área comum do prédio, não o contrato individual de uma unidade locada.
- Não dá orientação jurídica sobre despejo, rescisão ou disputa contratual — isso é sempre de um responsável humano.
- Atende só nos 4 canais: WhatsApp, Instagram Direct, Messenger da página e chat do site — nunca por e-mail, nunca dispara mensagem em massa.
Segurança e governança
Cada administradora enxerga só o próprio histórico de conversas, catálogo, agenda e orçamentos — nada se mistura entre administradoras diferentes que usam o Link. Tratamento e exportação de dados pessoais de proprietário e inquilino seguem a LGPD (Lei nº 13.709/2018); a relação de locação em si segue a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), e a atividade de administração é privativa de profissional registrado no CRECI (Lei nº 6.530/1978).
Preço e contratação
Disponível por assinatura mensal, com níveis por módulo. Os valores e condições vêm da tabela oficial em /precos — sempre a fonte central, nunca cravada nesta página.
Perguntas frequentes
A IA me diz quando o repasse do meu aluguel vai cair?
A IA reconhece esse tipo de pergunta e transfere para um atendente humano, porque o valor e a data do repasse dependem do contrato específico de cada imóvel.
A IA decide se um dano vai ser descontado da minha caução?
Não. Essa avaliação depende da comparação entre a vistoria de entrada e a de saída, sempre feita por um funcionário da administradora com o registro fotográfico das duas em mãos.
Como funciona o agendamento de vistoria?
A IA cruza a agenda real da administradora e marca, remarca ou cancela sozinha a vistoria de entrada, a de saída ou a visita técnica, identificando cada tipo de compromisso separadamente.
A administradora também capta imóvel novo para alugar?
Não é o foco desta página. Captar imóvel e negociar entrada de inquilino é papel de imobiliária e corretores, que tem página própria com dinâmica diferente.
Como funciona o pedido de manutenção do inquilino?
A IA registra o relato com os detalhes informados e encaminha para um atendente confirmar a urgência e a responsabilidade pelo reparo, antes de qualquer visita técnica ser agendada.
Essa página serve para administradora de condomínio?
Não. Administradora de condomínio cuida da área comum do prédio, tem página própria. Aqui o foco é o contrato individual de locação de uma unidade.
Quais são os planos e preços do Centriu Link?
São 3 planos pagos, sem versão grátis: Starter por R$690, Pro por R$1.290 e Max por R$2.290. Os 4 canais e as funcionalidades — agendamento, orçamento, catálogo — são os mesmos nos três; a única diferença é o volume de respostas de IA incluído dentro de janelas de 5 horas e 7 dias corridos. Ao esgotar esse volume, a IA para de responder até o espaço liberar — sem cobrança extra e sem transferir a conversa pra ninguém.
Ver o Centriu Link para administradoras de imóveis
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